1. 项目简介
1.1 项目背景
四平市循环经济示范区是吉林省政府批准成立的工业集中区，规划面积50平方公里，位于四平市铁西区城区北部。示范区于2005年被吉林省纳入发展循环经济唯一区域型综合试点单位，并于2006年享受了省级开发区待遇。2007年12月纳入国家循环经济第二批试点单位。到2017年末，地区生产总值可达41亿元，同比增加15%；全口径财政收入可达2.5亿元，同比增加5%；固定资产可达3.05亿元。由于受到资金困扰，基础设施建设严重滞后，为把示范区建设成为开放型、多功能型现代化的新城区，有效改善区域内农民生产生活条件，四平市循环经济示范区管委会适时提出农村土地收购储备建设项目。
1.1.1 项目建设意义
四平市循环经济示范区农村土地收购储备建设项目符合四平市城区总体规划要求，它的建设不仅可以改善城区居住条件、合理城市布局、方便人民生产生活，同时又能美化城市环境，促进经济发展。对于加快循环经济示范区企业发展、推进城镇化建设、改善农业生产条件、促进县域经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。该项目建成后，容纳人口6---8万人，可为四平市城区人口达到100万规模预留充足的发展空间。
1.1.2 项目遵循原则
坚持“规划先行、政府引导、市场运作、项目推动”的原则，加强项目基础设施建设和土地开发，实施项目融资和建设一体化，将土地经营收入优先用于归还贷款；严格将按照“先安置、后拆迁”的原则，实施农村土地整治，切实按照征地补偿、安置方案，妥善安置拆迁农民，确保项目尽早开工、顺利实施；严格加强贷款资金使用的监管，所有使用农发行贷款资金的项目都要执行和落实项目业主负责制、公开招投标制、工程监理制、质量终生负责制，确保贷款资金专款专用，高效安全，发挥出最大效益。
1.2项目建设地点
四平市循环经济示范区农村土地收购储备建设项目位于循环经济示范区一期规划以内，南起复兴路，北至北新华大街（四梨公路），西起兴平街，东至北新华大街。规划占地总面积约454.17万平方米，其中居住占地164.72万平方米，商业占地26.54万平方米，办公用地29.8万平方米，工业用地（重点摆放农业产业化项目）占地144.21万平方米，道路建设用地88.9万平方米。建设规模：
项目涉及收储土地面积454.17万平方米，拆迁住宅面积24万平方米，建设规划道路17.79公里。
1.3项目总投资及资金筹措
1.3.1项目总投资
总投资92027.1万元，其中道路建设投入31874.7万元，农民住宅拆迁投入19200万元，土地收购储备投入40952.4万元（流动性投入总计）。
表1： 项目总投资汇总一览表 单位：万元人民币
|
序号
|
费用名称
|
投资额
|
占总投资的比例%
|
备注
|
|
1
|
建设投资
|
51074.7
|
55.4
|
|
|
2
|
建设期利息
|
|
|
|
|
3
|
流动资金
|
40952.4
|
44.6
|
|
|
|
项目总投资（1+2+3）
|
92027.1
|
100
|
|
道路建设投资概算：
示范区拟建道路情况一览表
|
序号
|
道路名称
|
起止点
|
长度
|
标准（宽）
|
占地面积
|
|
1
|
迎宾街
|
复兴路---示范区4号路
|
2380m
|
80m
|
190400㎡
|
|
2
|
迎宾街
|
示范区4号路---北新华大街
|
330m
|
80m
|
26400㎡
|
|
3
|
拥军路
|
兴平街---北新华大街
|
1700m
|
80m
|
136000㎡
|
|
4
|
复兴路
|
兴平街---北新华大街
|
1700m
|
80m
|
136000㎡
|
|
5
|
示范区1号路
|
兴平街---北新华大街
|
1700m
|
30m
|
51000㎡
|
|
6
|
示范区2号路
|
兴平街---北新华大街
|
1700m
|
30m
|
51000㎡
|
|
7
|
示范区3号路
|
兴平街---北新华大街
|
1650m
|
40m
|
66000㎡
|
|
8
|
示范区4号路
|
兴平街---迎宾街
|
900m
|
30m
|
27000㎡
|
|
9
|
威海路
|
兴平街---迎宾街
|
950m
|
30m
|
28500㎡
|
|
10
|
宁波路
|
兴平街---=迎宾街
|
950m
|
40m
|
38000㎡
|
|
11
|
友谊街
|
复兴路---示范区4号路
|
2380m
|
40m
|
95200㎡
|
|
12
|
新材街
|
复兴路---示范区3号路
|
1450m
|
30m
|
43500㎡
|
|
合计
|
|
|
17790m
|
|
889000㎡
|
总投资估算为：31874.7万元
①、征地费用：道路占地面积约为889000平方米，征地补偿费用平均按每平方米120元计算，即889000×120=10668万元；
②、道路工程费用：6110米×12000元／米+4980米×8000元／米+6700米×6000元／米=15336万元；（包含分隔带、绿化带、照明工程、交通设施等费用）
③、给水管网：17790米×900元／米=1601.1万元；
④、排水管网：17790米×500元／米=889.5万元；
⑤、雨水管网：17790米×900元／米=1601.1万元；
⑥、供电线路：17790米×1000元／米=1779万元；
注：本项目不包含供热、燃气网，该部分工程由当供热公司和燃气公司负责投资。
迎宾街北段、拥军路、复兴路设计标准均为城市主干路，全长6110米。横断面型式为三幅路，绿线宽度80米，红线宽度46米，机动车道15米，辅助车道6.5米×2条,人行道3.0×2条，分隔带5.0×2条，绿化带1.0×2条。
宁波路、友谊街、示范区3号路设计标准为红线宽度40米的城市次干路，全长4980米，横断面型式为单幅路，。
威海路、新材街、示范区1号路、示范区2号路、示范区4号路设计标准为红线宽度30米的城市次干路，全长6700米，横断面型式为单幅路，。
以上道路修建时同时配套供水管网、排水管网、供电线路、绿化及照明工程。
供水管网管径为DN400，管材均采用球墨铸铁管。
排水管网采用雨污分流制，污水客管网采用管径为d400～d600，雨水管径为d800，同时配套建设检查井。
供电线路沿道路一侧架空敷设10kV供电缆线路。
⑵、农民住宅拆迁：
24万平方米×800元／平方米=19200万元
⑶、土地收购储备(除去农民住宅用地和道路)：
3412700平方米×120元／平方米=40952.4万元
1.3.2资金筹措
项目总投资94907.1万元，拟申请银行贷款60000万元，其余34907.1万元为项目承办单位自筹解决。
1.4 财务分析及社会评价
1.4.1 主要财务指标
表2： 主要财务效益预测指标一览表
|
序号
|
名称
|
单位
|
指标
|
备注
|
|
1
|
销售收入
|
万元/a
|
91370.315
|
正常年
|
|
2
|
利润总额
|
万元/a
|
15851.68
|
正常年
|
|
3
|
全部投资财务内部收益率
|
%
|
12
|
所得税后
|
|
4
|
财务净现值（Ic=10%）
|
万元
|
6203
|
所得税后
|
|
5
|
全部投资回收期（税后）
|
a
|
5
|
包括建设期2年
|
|
6
|
投资利润率
|
%
|
13
|
所得税后
|
说明：表中“万元”均为人民币
规划区内宗地可出让情况一览表
|
地块编号
|
面积
|
用地性质
|
出让金均价（不含征地及流转费用）
|
预计可出让金额
|
|
1
|
214200㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
7497万元
|
|
2
|
154800㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
5418万元
|
|
3
|
146200㎡
|
办公
|
450元／㎡
|
6579万元
|
|
4
|
151800㎡
|
办公
|
450元／㎡
|
6831万元
|
|
5
|
306600㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
10731万元
|
|
6
|
196800㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
6888万元
|
|
7
|
155400㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
5439万元
|
|
8
|
275400㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
9639万元
|
|
9
|
188600㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
6601万元
|
|
10
|
155400㎡
|
居住
|
350元／㎡
|
5439万元
|
|
11
|
500000㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
7500万元
|
|
12
|
151800㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
2277万元
|
|
13
|
139400㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
2091万元
|
|
14
|
125400㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1881万元
|
|
15
|
133000㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1995万元
|
|
16
|
95000㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1425万元
|
|
17
|
88400㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1326万元
|
|
18
|
117300㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1759.5万元
|
|
19
|
91800㎡
|
工业
|
150元／㎡
|
1377万元
|
|
20
|
66500㎡
|
商业
|
450元／㎡
|
2992.5万元
|
|
21
|
59500㎡
|
商业
|
450元／㎡
|
2677.5万元
|
|
22
|
78200㎡
|
商业
|
450元／㎡
|
3519万元
|
|
23
|
61200㎡
|
商业
|
450元／㎡
|
2754万元
|
|
合计
|
3652700㎡
|
|
|
104636.5万元
|
综上，该土地收储综合开发建设项目预计可实现土地出让金收入83709.2万元（按80%地方级收入计算）。
该项目除上述固定收益外，还可以通过土地开发、与政府开展“PPP模式”获取收益。
1.5 合作方式
合作
1.6 项目建设地点
四平市循环经济示范区
1.7 项目进展情况
已编制项目合作计划书
2. 合作方简介
2.1 基本情况
名称：四平循环经济示范区
地址：四平循环经济示范区
2.2 概况
吉林省四平循环经济示范区是吉林省政府于2005年批准成立的，2007年12月被国家纳入循环经济第二批试点，享受国家循环经济产业政策、资金扶持和绿色审批通道。并把示范区作为全省唯一发展循环经济的综合试点单位，列入全省“十一五”规划重点发展工程。示范区位于吉林省四平市铁西区北郊，规划面积50平方公里。主要发展以资源高效利用和循环利用为核心，以“减量化、再利用、再循环”为原则，以“低消耗、低排放、高效率”为基础特征的循环经济示范区的新格局。