四平市安养度假村建设项目

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

项目拟建设在四平市四梨同城化核心区域内，建设老年人日常护理、养生保健、医疗救助、文化娱乐、旅游观光为一体的多功能安养度假村，打造吉林省标杆级的中高端养老品质生活区。

1.1.2市场前景

人口老龄化一方面使得我国人口负担比加重，社会赡养率增大；另一方面也为养老服务业的发展带来巨大机遇。一是对养老服务设施的需求不断加大；老年人口增多，特别是高龄、患病老年人众增多，对养老服务设施的需求也不断扩大，并且提出更高、更多方面的要求。二是对医疗卫生服务需求加大；因为老年人特别是高龄老人身体较弱，对卫生资源的需求不断增加，对医疗要求越来越高。三是引起社会需求结构新变化；老年人特殊的生理、心理和行为特征，产生了不同于其他人口群体的特殊物质需求和精神需求。

根据中国老龄科学研究中心调查显示，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金到2020年将增加到28145亿元，2030年将增加到73219亿元。2015年，吉林省城镇常住居民人均可支配收入达到24901元。

据《2014-2018年中国养生旅游产品开发模式与区域投资机会分析报告》调查显示我国大城市居民，尤其是“都市白领”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。数据显示，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3％。我国从1999年进入人口老龄化社会到2017年，老年人口净增1.1亿，其中2017年新增老年人口首次超过1000万，预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9％。已经超过联合国“60岁以上老年人口占总人数比例超10%即为老龄化社会”的标准。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元，未来10~15年是养老产业快速发展的黄金年代。

因此，这就要求人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。在这种形势下，养生休闲将成为热点和潮流。养生旅游，也算是对身心的休假式治疗。

随着四平市整体经济的快速、健康发展，城乡居民收入增加，消费环境和人们的消费观念不断改善，消费支出不断增加，消费市场活跃，消费总量呈阶梯状逐年增长，消费品市场规模迅速扩大。2017年全市居民消费价格总指数为101.6（以上年为100，下同）比上年上涨1.6%。八项分类指标呈“七升一降“的特征。其中，食品烟酒价格指数为99.8，下降0.2%；衣着价格指数为101.2，上涨1.2%；居住价格指数为100.4，上涨0.4%；生活用品及服务价格指数为101.8，上涨1.8%；交通和通信价格指数为100.8，上涨0.8%；教育文化和娱乐价格指数为105.0，上涨5.0%；医疗保健价格指数为106.8，上涨6.8%。

目前，在东北区域，养老服务机构提供的服务集中在基本的看护服务，服务同质化严重，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。在四平市乃至吉林全省的养老机构供给远不能满足市场需求，老年人活动大多处于在广场及公园健身为主的初级阶段，养老机构普通收住的往往是高龄段（70岁以上）的生活不能自理或无人看护的银发老人。这预示着在社会总需求中，老年人需求市场将占据越来越重要的地位，同时为满足老年人特殊需求而形成的休闲康养产业，将面临前所未有的发展机遇。

十九大报告中明确提出：“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展”。随着我国居民收入水平不断提高，消费结构升级步伐不断加快，人们对生活质量的要求日益提高以及人口老龄化带来的健康服务需求增长，养老养生成为目前社会关注度比较高的话题，大健康产业具有广阔的前景。本项目建设老年人日常护理、养生保健、医疗救助、文化娱乐、旅游观光为一体的多功能安养度假村，打造吉林省标杆级的中高端养老品质生活区，可填补养老产业旺盛的市场需求，市场潜力巨大,市场前景极为广阔。

    1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出，到2020年，多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全，有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备，支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。城镇职工和城乡居民基本养老保险参保率达到90%，基本医疗保险参保率稳定在95%以上，政府运营的养老床位数占比不超过50%，护理型床位占比不低于30%, 65岁以上老年人健康管理率达到70%，经常性参与教育活动的老年人口比例达到20%以上，老年志愿者注册人数占老年人口比例达到12%，城乡社区基层老年协会覆盖率达90%以上。

十三五国家养老事业发展和养老体系建设规划中提出，坚持保障和改善老年人民生，逐步增进老年人福祉，大力弘扬孝亲敬老、养老助老优秀传统文化，为老年人参与社会发展、社会力量参与老龄事业发展和养老体系建设提供更多更好支持。居家为基础、社区为依托、机构为补充，计划到2020年，养老服务供给能力大幅提高、质量明显改善，医养相结合的养老服务体系更加健全。

（2）气候环境优势

四平生态宜居，属于中温带湿润季风气候区，呈现明显的大陆性气候，四季分明、气候宜人、环境优美，初春杨柳吐绿，仲夏百花盛开，深秋层林尽染，寒冬银装素裹。地势东南高、西北低，海拔高度在100—500米之间，东部长白山余脉，山峦起伏，生长着茂密的天然林；中部沃野千里，地势平坦，约占总面积的79%，适宜种植多种农作物；西部接壤科尔沁草原，一望无际，草场、风电场风光无限。夏季多雨，全年降水总量平均为578.5毫米，水资源总量23.99亿立方米，境内二龙湖水域浩瀚，库容和水面是吉林省第二大人工湖泊；转山湖景区群山环抱，是国家林业部命名的100个天然森林公园之一。全年日照时数2648.4小时，市区空气质量达到3级，全年优良天数293天，全市绿化覆盖率达36.3%。

（3）区位交通优势

    四梨同城化核心区位于四平市和梨树县之前的核心区域内，境内全长12.32公里、双向6车道的“四梨大街”与2013年9月全线贯通，大大缩短了交通通勤时间，与“四梨大街”同步启动的，还有户籍同城互迁、义务教育阶段就学同城同待、就业服务同城保障、工商营业执照同城通办、医保社保同城覆盖、基本医疗服务同城统筹等，为当地居民提供便利。同时梨树县也可以借助四平市吉林省重要枢纽的交通优势，通过高速公路，铁路，高铁直达哈尔滨、沈阳、北京、大连等城市。同时四梨同城化核心区规划建设轨道交通网络，结合四平站和四平东站两大综合枢纽发挥城区人文资源和外部乡镇的自然、人文景观优势，构筑“两横两纵”旅游轨道交通网络，区位优势明显。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1项目建设方案及规模

本项目规划面积约13万平方米。

1.2.2项目建设内容

    建设集养老养生中心、健康医疗中心和休闲度假中心于一身的多动能安养度假村，包括老年公寓、养生别墅、体检中心、救护中心、垂钓园、图书馆、健身房、娱乐广场等设施。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资100000万元，其中建设资产投资80000万元。

    表1：    项目总投资汇总一览表              单位：万元人民币

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后，年销售收入75750万元，利润25000万元，投资回收期5年（税后,含建设期1年），投资利润率25%。

    表2：             主要财务效益预测指标一览表

    说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

本项目建成后，不仅能够完善四平市的健康产业，而且还可以为人们带来良好健康的生活环境，提供休闲养生、放松身心的好去处。更能满足人们日益增长的物质需求，提供城市个性化生活空间。对促进当地的经济、发展第三产业以及社会的全面进步发挥着重要的作用，有助于社会和谐。

1.5合作方式

合资合作，其它方式可面议

1.6需外方投资方式

资金，其它方式可面议

1.7项目建设地点

四梨同城化核心区域内，丛泉湖南侧。

1.8项目进展情况

项目计划书已编制

2.合作方简介

2.1基本情况

名称：四平市四梨同城化建设管理中心

地址：四平市四梨同城化建设管理中心

2.2概况

四平，吉林省第三大城市，地处松辽平原中部腹地，辽、吉、蒙三省区交界处。四平是吉林、黑龙江及内蒙古东部通向长三角和京津冀必经之地，是东北地区重要的交通枢纽和物流节点城市，位于东北振兴哈长沈大一级发展轴上，是哈长城市群南部的桥头堡、吉林省中部创新转型核心区主要支点城市。四平市幅员14323平方公里，人口341万，其中市区面积1100平方公里，人口62.5万。四平辖铁东区、铁西区、公主岭市、双辽市、梨树县、伊通县，辽河农垦管理区，1个国家级经济技术开发区，5个省级经济开发区。四平曾获国家卫生城市、国家园林城市、全国城市社区建设示范市、全国双拥模范城市、全国精神文明建设先进市等称号，是中国最具投资潜力中小城市20强、第五批中国金融生态城市、全国首批成长型创业之城，东北三大粮仓之一。

全市实现地区生产总值1266.2亿元，按可比价格计算，比上年增长6.4%。其中，第一产业实现增加值317.3亿元，增长5.1%；第二产业实现增加值567.4亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值 381.5亿元，增长7.8%。人均生产总值达38687.7元，比上年增长4.8%。经济结构进一步优化，一、二、三产业占生产总值的比重为25.1：44.8：30.1。一、二、三产对经济增长的贡献率分别为18.0%、45.8%和36.2%。规模以上工业万元增加值综合能源消耗降低22.4%。

四梨同城化核心区以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为统领，重点发展高端商贸、教育文化、医药科研、行政办公和休闲度假旅游等服务业产业，汇聚高尚生活元素，建设集聚、集群的相关产业园区和重大公共基础设施，把四梨同城化核心区建设成为四平城市功能区的中央区，吉林省乃至全国城市建设的样板区、特色区、精品区。四梨同城化核心中央区总面积约38平方公里。其中，起步区总面积12平方公里。