四平市健康养老服务园项目

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

    中国健康养老产业正面临着良好的发展环境，医疗体系改革和经济全球化、人口老龄化、亚健康状态、以及科技的进步都为产业创造了良好的机会。未来中国健康产业必将面临新一轮的快速增长，一方面不断满足传统健康养老需求，另一方面产业升级不断开发出新的需求。本项目依托已建成的66万㎡四平市植物园和在建的四平市体育馆、展览馆、博物馆、图书馆、艺术馆等8个市级场馆，建设健康养老高端服务项目。

1.1.2 市场分析

   （1）2019年养老服务业发展展望

①国务院力推医疗卫生与养老服务结合，医养结合将加快推进

“医养结合”是近几年逐渐兴起于各地的一种新型养老模式。由于其将现代医疗服务技术与养老保障模式有效结合,实现了“有病治病、无病疗养”的养老保障模式创新,已经成为我国“十三五”时期重点培育和发展的养老服务新方向,也成为政府决策部门及学者们共同热议的焦点问题。

“医养结合”整合医疗和养老两方面资源,是一种有病治病、无病疗养、医疗和养老相结合的新型养老模式。

②大健康产业发展状况

2017年大健康产业规模达6万亿元，此外，美国斯坦福大学曾有学者做了长期研究并指出，2020年中国的GDP将达80万亿元，而健康产业市场规模也将高达8万亿元。届时，中国将成为全球第二大健康产业市场。俨然，健康产业已成为我国经济产业中一大“朝阳产业”，将是我国国民经济中一个重要的支柱产业。由此可见本项目市场十分广阔。

③“互联网+”助力下，智能化养老服务将是重要方向

目前，我国养老护理员缺口高达上千万，而智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理员的依赖，这为智能化产业介入大健康服务领域，提供了强劲的支撑市场。据统计，在美国，智能化涉老产品已超过6万种，而在我国不到2000种。同时在政策层面，“互联网+养老”也得到了高度认可和支持，将信息技术、人工智能和互联网思维与居家养老服务机制建设相融合，对传统业态养老服务进行改造升级。智能化养老将是养老服务业发展的一个重要方向，未来将有更多的养老智能化技术在养老项目中得到实践。

（2）2019年养老地产业发展展望

①养老设施的服务和运营将是养老住宅长期发展的重心

随着传统地产市场利润被压缩，创新转型养老地产逐渐风行。而国家相关政策将为养老地产发展提供土地、税收等方面的支持，这为养老地产的发展营造了良好的外部氛围。可以预见我国养老地产的商机潜力很大。预计到2030年，养老地产市场有望增加至13万亿元，具有极大的发展空间。同时，养老地产市场并不局限于仅占3%的机构养老，也不限于老年人群居住环境的建造，养老设施的服务和运营将是养老住宅长期发展的重心，也是未来成熟市场的主要利润来源。

②养老地产陷盈利困局，轻资产运营是大势所趋

面对养老产业这一新“蓝海”，地产公司、保险公司等纷纷积极布局养老地产。由于养老地产投资成本很高，但回报率却很低，而且回报周期长，真正实现盈利的养老地产项目并不多，有的项目甚至是在赔本经营。在此背景下，实现轻资产运营或许是破解这一困局的方法。日本养老地产非常成熟，大多数养老机构就是轻资产运营，一般采取租赁形式，租赁期为20年，就是将租金成本分摊在整个运营期间，可加以借鉴。

③保险业将多角度、全方位参与养老产业发展

今后一个时期，保险业将进一步发挥行业自身优势，从提供资金支持、风险保障、服务衔接等方面，多角度、全方位参与养老服务业发展。一是投资养老服务产业。发挥保险资金长期投资优势，以投资新建、参股、并购、租赁等方式兴办养老社区以及养老养生、健康体检、医疗护理、休闲娱乐等养老服务机构，增加养老床位和养老服务供给，促进保险业与养老服务业融合发展。二是为各类养老机构提供风险保障服务。三是发展老年人医养结合综合养老保障计划。积极发展面向老年人的医养结合保险产品，包括医疗保险、护理保险、意外伤害保险、住房反向抵押养老保险等。

（3）养老金融市场发展展望

①养老基金市场前景明朗，管理主体有望扩容

《基本养老保险基金投资管理办法》出台，明确将允许养老基金进入股市、允许养老基金投资国家重大项目，加上人社部等方面正在推进养老基金全国统筹、延迟退休等政策，这些都将使得未来养老基金有了更多的制度性保障，养老基金管理市场前景将更加明朗。目前，养老保险公司是市场上唯一专门经营养老基金管理业务的机构。未来保险、银行等金融业以及民间资本发起设立的养老保险公司、养老基金管理公司等养老保险专业机构也将加入到这个市场中来。

②商业养老保险迎政策利好，市场规模将加速扩容

国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出，到2020年，多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全，有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备，支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。城镇职工和城乡居民基本养老保险参保率达到90%，基本医疗保险参保率稳定在95%以上，政府运营的养老床位数占比不超过50%，护理型床位占比不低于30%, 65岁以上老年人健康管理率达到70%，经常性参与教育活动的老年人口比例达到20%以上，老年志愿者注册人数占老年人口比例达到12%，城乡社区基层老年协会覆盖率达90%以上。

（4）养老产业投融资趋势展望

党中央、国务院高度重视老龄事业发展和养老体系建设，“十三五”规划纲要对积极应对人口老龄化提出明确要求。经济社会平稳健康发展，供给侧结构性改革加快推进，公共服务和民生保障能力不断增强，科技创新成果加快推广应用，劳动年龄人口仍较为充足，社会参与老龄事业发展积极性不断提高。

“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划是贯彻落实党中央、国务院关于积极应对人口老龄化决策部署的重要措施，对于保障和改善民生，增强老年人参与感、获得感和幸福感，实现全面建成小康社会奋斗目标具有重要战略意义。

1.1.3规划方案

主要建设内容包括打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的养老服务园区，包括：老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心，建设“老年生态健康产品交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。

建设疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社—Continuing Care Retirement Community，简称CCRC。CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。

1.1.4项目建设的有利条件

项目位于植物园南北角，区域环境优美，主要服务功能齐全。项目建设地东侧紧邻在建的四平市体育馆、展览馆、博物馆、图书馆、艺术馆等8个市级场馆的文体活动中心；南侧紧邻集国际幼教、小学、初中、高中、国际学术交流、教师培训交流等于一体的国际高端教育园；西侧紧邻四平高铁站前办公、旅游、酒店、餐饮、休闲娱乐、金融、写字楼、商业等的综合性服务商圈；北侧为市政机构，地理位置十分优越。

已完工的四平市植物园及东山苗圃生态修复工程，总占地面积1000亩（66万㎡），原有绿化面积35万㎡。在原东山苗圃基础上进行生态修复并升级改造，采用现代的造园理念，丰富园林景观，提高原有绿地的生态、环境效益，体现国家海绵城市的指导思想。按原有地形地貌，园内设有各级园路、健身步道及各类休闲广场、4万㎡的人工湖、4万㎡40米高的人工山、景石叠水、纳兰楼、滨水商街、室内温室植物展厅、水上演艺广场、飘带桥、摩天轮、太极广场、羽毛球场、书法广场、文化墙、荷花塘等32个景点和景区。室外、室内的植物品种达到1000余种，同时引进新品种进行引种与驯化，为市民提供了一个认识自然，学习植物的科普基地，丰富了市民生活品质，也为项目提供了优美的环境。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1产品方案及规模

本项目占地总面积26万㎡，其中商业金融业4.3万㎡，住宅21.7万㎡。

总建筑面积78万㎡，其中商业金融业13万㎡，住宅65万㎡。

1.2.2建设内容

主要建设集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的养老服务园区，包括：老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心及“老年生态健康产品交易区”。

1.3项目总投资及资金筹措

预计36.4亿元人民币。（预计商业金融业10.4亿元人民币，住宅26亿元人民币。）

表1：           项目总投资汇总一览表            单位：万元人民币

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

该项目不考虑地产收入，预计年平均营业收入113833万元，年利润11428万元。投资回收期8年（税后,含建设期1年），投资利润率14.2%。

    表2：                主要经济效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币。

1.4.2 社会评价

项目建设社区医疗体系、健康增进体系、社区养生体系、立体多维的景观体系、建筑技术规范体系、完善配套的服务体系六大体系以保证植物园生态养生养老综合服务园区的养生养老项目正常运营，从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式，可以取得良好的经济和社会效益。

1.5项目合作方式

土地出让，独资、合资、合作。

1.6项目建设地点

四平市经济开发区植物园南北角。

1.7项目进展情况

规划已完成，用地指标已批准，地块已完成拆迁和土地储备，为成熟净地，规划配套路网已全部建成通车。

2.合作方简介

2.1基本情况

企业名称：四平经济开发区

    法定地址：四平市区东郊

    2.2概况

    四平经济开发区面积25.5平方公里。下辖城东、长发、河夹信子3个村，17个自然屯，总人口6943人；铁东经济开发区面积20.51平方公里；东南新城面积5.86平方公里。新划归的立业村和小塔子村占地面积30.58平方公里，两个村共有18个自然屯，总人口9016人。全区现有工业企业208户（经开区67户，铁东经开141户），其中：规模以上工业企业51户（经开区12户，铁东经开39户）。累计实现工业总产值1008亿元。初步形成了医药、食品、专用汽车、机械加工、生物农业、光电产业、现代服务业等产业。

区内设施配套布局合理，功能完备，环境优良。现有已建成的四平市规划馆及在建的体育馆、滑冰馆、展览馆、博物馆、图书馆、艺术馆、大剧院等10个市级场馆；有已建成占地面积66万㎡(1000亩)的四平市植物园旅游休闲目的地；已建成市住房公积金、出入境办理大厅等市级行政办公服务部门5个；已建成的 “万达广场”、“红星美凯龙商城等城市综合体为代表的商业地产项目8个；现有吉林工程职业学院大学一所，在校生5000余人，市重点高中、初中、小学各一所、三甲综合医院一所。