1.项目简介
1.1项目背景
1.1.1项目简介
商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。它不同于城市中心密集的建筑群体,它具备完整的城市街区特色,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的体现。
本项目建设地点位于长春汽车经济技术开发区腾飞大路、长沈路及永春河围合地段。具有得天独厚的地理位置、便利的交通、丰富的旅游资源。为汽车广场五星级商业酒店项目的实施提供了有力条件,车城国际广场项目的落成也将为周边的企事业单位、商务活动、居民的休闲娱乐、旅游度假提供优质便捷的服务。主要建设集星级酒店、休闲娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性星级酒店项目。
1.1.2市场前景
商业综合体又称城市综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于,多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局。
城市综合体是近年来伴随着城市中心区开发进程不断深入而逐步发展起来的一种建筑形式。自20世纪70年代以来,世界上许多城市开始对其城市中心区建设进行深刻反思和改造实践。为了避免过去城市开发功能单一、建筑分散无序的教训,很多城市在旧城改造或新城建设的程中,开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。
城市综合体本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。由若干关系密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的城市综合体可视为城市大系统中的一个重要组成部分,作为城市功能集中体现的城市综合体,其出现是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果,代表了未来城市开发的主流模式。城市综合体作为城市地标性的建筑群体,依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展,成为新型城市化背景下城市经济发展的新引擎。建设城市商贸综合体项目,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整,各种功能互为补充,形成“城中城”的经营模式。
国家统计局数据显示,2018年上半年,我国服务业增加值达到近23万亿元,较上年同期增长7.6%;服务业占GDP的比重达到54.3%,同比提高0.2个百分点;服务业对经济增长的贡献率达到60.5%,同比提高1.4个百分点。服务业增加值同比增速连续24个季度超过第二产业、连续25个季度超过GDP增速。
本项目所处地理位置优越,拥有丰富的旅游资源、客源,已具备了政策、市场、资金、人才、经验等各方面的成熟条件和明显优势。建成后的车城国际广场,将面向社会需求,突出商务特征,填补区域内商务酒店、高端商务办公及餐饮娱乐的空白;在建筑风格及街景立面上,充分利用地段优势,传承地域文化,着力为周边城市景观树立地标形象;该项目建成后定会取得良好的市场前景和更为广阔的发展空间。
1.1.3项目建设的有利条件
(1)政策优势
国家发改委发布《服务业创新发展大纲(2017—2025年)》。大纲提出,到2025年,服务业市场化、社会化、国际化水平明显提高,发展方式转变取得重大进展,支撑经济发展、民生改善、社会进步、竞争力提升的功能显著增强,人民满意度明显提高,由服务业大国向服务业强国迈进的基础更加坚实。
吉林省发展改革委关于印发《吉林省省级现代服务业集聚区认定管理办法》的通知,表明现代服务业集聚区要切实加强园区和公共服务平台建设。
(2)人才优势
长春市科技力量雄厚,高等院校集中,拥有吉林大学、东北师范大学等30多所大专院校和包括中科院长春应化所、光学机械与物理研究所等驰名中外的100多所科研机构。同时还拥有700多所各类中等学校,教学科研人员4万多人,其中在国内外享有声誉的教授和研究人员近千人,各类专业技术人员30多万人,可谓科研装备精良,人才资源丰富,是国内屈指可数的知识密集区。
(3)区位优势
汽开区位于长春市西南部,东起普阳街、长沈铁路,南接公主岭市范家屯镇,西至西新开河,北到景阳大路、支农路、长春西湖。102国道、长沈铁路等对外交通线路在辖区南部穿过,绕城高速公路在辖区中部穿过。区位优势明显。
1.2项目建设内容及规模
1.2.1项目建设方案及规模
占地面积6.9平方米,建筑面积20万平方米。
1.2.2项目建设内容
主要建设包括星级酒店、休闲娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性星级酒店项目。
1.3项目总投资及资金筹措
1.3.1项目总投资
项目总投资200000万元,其中建设资产投资160000万元。
表1: 项目总投资汇总一览表 单位:万元人民币
序号
|
费用名称
|
投资额
|
占总投资的比例%
|
备注
|
1
|
建设投资
|
160000
|
80
|
|
2
|
建设期利息
|
|
|
|
3
|
流动资金
|
40000
|
20
|
|
|
项目总投资(1+2+3)
|
200000
|
100
|
|
1.3.2资金筹措
企业自筹
1.4财务分析及社会评价
1.4.1主要财务指标
项目建成后,年销售收入151515万元,利润50000万元,投资回收期6年(税后,含建设期2年),投资利润率25%。
表2: 主要财务效益预测指标一览表
序号
|
名称
|
单位
|
指标
|
备注
|
1
|
销售收入
|
万元/a
|
151515
|
正常年
|
2
|
利润总额
|
万元/a
|
50000
|
正常年
|
3
|
全部投资财务内部收益率
|
%
|
20
|
所得税后
|
4
|
财务净现值(Ic=10%)
|
万元
|
79956
|
所得税后
|
5
|
全部投资回收期(税后)
|
a
|
6
|
包括建设期2年
|
6
|
投资利润率
|
%
|
25
|
所得税后
|
说明:表中“万元”均为人民币
1.4.2社会评价
长春市车城国际广场城市综合体建成后,可以带动当地产业结构的调整,有效的拉动消费需求,完善了长春汽开经济技术开发区域功能,同时创造了大量的就业机会,弥补了市场的空白,本项目的实施具有良好的社会效益和经济效益。
1.5合作方式
合资合作,其它方式可面议
1.6需外方投资方式
资金,其它方式可面议
1.7项目建设地点
长春市汽开经济技术开发区
1.8项目进展情况
项目计划书已编制
2.合作方简介
2.1基本情况
名 称:长春市汽开经济技术开发区
地 址:长春市东风大街7766号
2.2概况
长春汽车经济技术开发区(以下简称汽开区)是经国务院批准的国家级经济技术开发区,主要承担加快长春国际汽车城建设、建设长春西部新城区和承接一汽剥离社会职能3项任务。汽开区行政管辖面积110平方公里,管辖2个街道办事处(12个社区),9个半行政村。建成区面积23平方公里。区内总人口25万人,其中非农人口19万。全区各类企业3160余户。建区以来,先后被授予国家汽车零部件出口基地、国家汽车电子产业基地、国家新型工业化产业示范基地等称号。是东北首家启动国家级生态工业示范园区创建工作的开发区。2012年11月还获得了IS09001国际质量管理体系和IS014001国际环境管理体系认证评审,取得了由中国方圆认证集团颁发的质量管理体系和环境管理体系认证证书。
长春汽车产业开发区整体规划布局科学,潜在发展空间广阔。在现有产业布局的基础上,开发区以东风大街延长段为中心轴,形成“三翼”的发展格局。
中心发展翼主要分布有核心功能和居住功能,核心区主要位于绕城高速公路两侧,承担商务办公、汽车展示销售、研发、教育培训等功能。北翼规划汽车动力总成、汽车模具、汽车电子生产项目和汽车零部件出口加工基地。南翼规划整车、改装车、汽车零部件制造业,建设各具特色的零部件加工园区。三翼齐飞,构筑长春汽车产业开发区深厚的发展基础。
长春汽车经济技术开发区是长春市汽车产业的核心区域,一汽解放、一汽一大众、一汽丰越等一汽集团的全资和控股整车制造企业坐落在区内。区内已经形成了“中、重、轿”三大系列多个车型的产品格局,形成了年产120万辆轿车、20万辆卡车的生产能力。开发区的汽车零部件制造基础十分雄厚,区内有汽车零部件企业300余户,有一汽富维、杰克赛尔空调、一汽铸造、一汽锻造、一汽模具中心等一批在国内较有影响的汽车零部件企业,形成了一定规模的配套体系和在国内具有一定竞争优势的零部件制造企业集群。由一汽技术中心、中国机械工业第九设计院、吉林大学汽车学院等构成了国内汽车研发教育机构最密集地区。全国有最大的汽车零部件交易集散地、东北地区最大的汽车、二手车交易市场等构成了完善的汽车后市场服务区。