1. 项目简介
1.1 项目背景
1.1.1 项目规划及定位
本项目建设以现代派建筑风格为酒店基调,结合精品酒店主题特色,将现代建筑艺术和优美环境相结合,展示现代精品酒店的内在生命力。客房要拥有宽敞的行政套房,所有房间的卧房、书房和浴室均精心装饰,大胆表达丰富的现代派建筑时尚新奇的设计理念,配套中西餐厅、多功能会议厅、宴会厅等服务设施
1.1.2 市场前景
全球范围内的投资谈判、展览与研讨、商品、技术与服务贸易、经营管理等商务活动大量增长,为中国商务旅行市场的深化提供了客源基础。有研究资料表明,进入21世纪以后的中国商务旅游消费正以每年20%的增长率持续扩大,据美国运通全球商务旅行部总裁白施礼指出:“全球金融危机给市场带来了不小冲击,但中国等新兴市场的表现让人期待。”中国已经超越美国,成为差旅支出最高的国家。2018年1月9日,在第四届亚太商旅峰会上,携程商旅与品橙旅游联合发布了《2017年中国商旅市场分析报告》,报告披露,根据全球商务旅行协会(GBTA)的数据,中国差旅支出凭借3180亿美元超越美国成为商旅总消费最高的国家,预计未来2年里将以8%至9%的速度增长。
(1)商务市场
国家振兴东北老工业基地发展战略的开发实施,以及长吉图开发开放先导区战略的提出,都将为长春带来前所未有的发展契机。随着长春投资环境的渐渐成熟,外资企业开始纷纷进驻长春市场,外商在长投资企业达200多家,其中在长投资的世界500强企业50多户,为酒店市场带来了优质的商务客源。
(2)旅游、会展市场
2017年吉林省全年接待国内外游客19241.33万人次,比上年增长16.1%。其中,接待国内游客19092.90万人次,增长16.3%;接待入境游客148.43万人次,下降8.4%。在入境游客中,接待外国游客128.34万人次,下降9.7%;港澳台同胞20.09万人次,增长1.5%。年末全省有旅行社998家,其中,分社287家。星级以上饭店176家,其中,五星级宾馆5家。拥有国家A级旅游景区238家,其中,5A级旅游景区6家。2017年吉林省全年旅游总收入3507.04亿元人民币,增长21.0%。其中,国内旅游收入3456.50亿元人民币,增长21.5%;旅游外汇收入7.66亿美元,下降3.2%。纵观212-2017年吉林省旅游收入情况,六年间旅游业收入增长迅速,年均复合增长率为24.38%。
2017年全年全省实现地区生产总值15288.94亿元,按可比价格计算,比上年增长5.3%。其中,第一产业增加值1429.21亿元,增长3.3%;第二产业增加值7012.85亿元,增长3.9%;第三产业增加值6846.88亿元,增长7.5%。按常住人口计算,全省全年人均地区生产总值达到56102元(按年平均汇率折合8311美元),比上年增长6.0%。三次产业的结构比例为9.3:45.9:44.8,对经济增长的贡献率分别为6.9%、36.9%和56.2%。
长春每年大小展会几十场,仅长春车展就吸引省内观众52万人次,省外观众13万人次。目前长春五星酒店仅七家,除新开业的喜来登酒店外,其余酒店均面临硬件设施落后,服务不到位的现状,缺少精品项目。
该项目区域是长吉一体化战略的关键节点,是未深度开发区域,目前周边几公里内没有大型酒店项目,竞争不明显。
1.1.3 项目建设的有利条件
(1)政策条件
商务部等10部委联合发布的《国内贸易流动“十三五”发展规划》关于倡导绿色消费,绿色酒店引领环保等要求。
支持服务业企业做大做强。设立服务业企业转型升级奖。对我市年度营业收入首次进入中国服务业500强的企业,给予一次性300万元专项补助;首次进入全国行业百强的企业,给予一次性100万元专项补助;对年度缴纳地方级税收首次超过100万元、200万元、500万元的服务业企业(不含房地产开发企业),经认定后分别给予企业10万元、20万元和50万元一次性专项补助;每年评选10家服务业优秀领军企业和10家发展速度快、前景好的中小企业,按企业实际新增地方级税收的一定比例给予奖励。
(2)区位优势
该项目位于九台市备用水源地卡伦湖旁,距长春兴隆综合保税区管委会大厦1.5公里。
卡伦湖风景区—长春市唯一的国家3A景区,其总占地面积12.7平方公里,湖面面积5平方公里,森林覆盖率达60%以上,目前已建成建筑面积十余万平方米的大型综合休闲度假区,修建了丰富多样的休闲、娱乐设施和景观。
长春兴隆综合保税区是国务院批准设立的第19家和是吉林省唯一的综合保税区,集保税区、出口加工区、保税物流园区、港口功能于一身,是目前中国内地开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全的综合功能区。综保区实行“进口保税、区内自由、出口退税”等优惠政策,目前已吸引包括新兴际华、中铁物资、招商局集团、中外运在内20多家央企或500强企业入驻。该区域总规划面积4.89平方公里,一期1.76平方公里,2013年上半年封关运行。
卡伦湖所在区域紧邻机场快速路,102国道(长春到哈尔滨)、101省道(长春到吉林)、绕城高速环绕四周,距机场9公里,距兴隆山火车站1.5公里,距人民广场(市中心)15公里。
(3)产业基础优势
该区域是吉林省政府、长春市政府未来重点打造区域,是长吉一体化的重要节点,有多家城市综合体、假日仓储、会展中心等项目落位于此,届时,大量的商务、购物、旅游等人君聚集于此,将为该项目提供了有力的客群支撑,同时该项目也是该区域的稀缺产品。因此,项目处于良好的开发时机,未来的发展前景看好。
1.2 项目建设内容及规模
1.2.1 产品方案及规模
项目建成后形成年20万人次的接待能力。
1.2.2 建设内容
总占地面积为200000m2,其中室外休闲娱乐区占地60000m2,酒店区占地140000m2;室外娱乐区建设有垂钓区、文化雕塑区等。酒店区建有行政套房、客房、中西餐厅、多功能会议厅、宴会厅、泳池等服务设施
1.3 项目总投资及资金筹措
1.3.1 项目总投资(详见表1)
表1: 项目总投资汇总一览表 单位:万元
序号
|
费用名称
|
投资额
|
占总投资的比例%
|
备注
|
1
|
土地投资
|
60000
|
43
|
投资面积200000m2
|
2
|
开发投资
|
40000
|
28.6
|
|
3
|
建设投资
|
3000
|
2.2
|
供水、供电、道路、环卫设施及市政设施等
|
4
|
土地开发费
|
1000
|
0.7
|
规划设计费、可研编制费、环评报告编制费
|
5
|
建筑安装工程费
|
30000
|
21.5
|
|
6
|
公共配套设施建设费
|
2500
|
1.8
|
|
7
|
流动资金
|
3000
|
2.2
|
不可预见费
|
|
项目总投资
|
139500
|
100
|
|
1.3.2 资金筹措
项目按照开发计划36个月全部投入,本项目筹资全部采用企业自筹方式。
1.4 财务分析及社会评价
1.4.1 主要财务指标
主要财务效益预测指标一览表
序号
|
名称
|
单位
|
指标
|
备注
|
1
|
营业收入
|
万元/a
|
148825
|
正常年
|
2
|
利润总额
|
万元/a
|
37200
|
正常年
|
3
|
全部投资财务内部收益率
|
%
|
25
|
所得税后
|
4
|
财务净现值(Ic=10%)
|
万元
|
69251.6
|
所得税后
|
5
|
全部投资回收期(税后)
|
a
|
6.5
|
包括建设期2年
|
6
|
投资利润率
|
%
|
20
|
|
说明:表中“万元”均为人民币
1.4.2 社会效益分析
(1)项目实施对卡伦湖周边居民的影响
项目的建设和运营可提供一定数量的劳动就业机会。大量商务人士和游客的出现,为当地居民带来更多商机。
(2)对区域经济的影响
直接影响:项目总投资约139500万元,项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由长春市供应,这会给本市相关行业带来发展,可促进地方经济发展。
间接影响:项目的实施对拉动长春经济技术开发区、长春兴隆综合保税区及卡伦湖周边的发展具有积极地意义,将改善和提高卡伦湖周边整体休闲、度假、娱乐品质,服务于综保区商务人士,是都市人群周末放松的好去处。
1.5 项目合作方式
独资,其他方式可面谈。
1.6 需外方投资方式
资金,外方投资占100%。
1.7 项目建设地点
长春兴隆综合保税区,距离卡伦湖直线距离约1500米。
1.8 项目进展情况
目前正需找有实力的资深开发商投资此项目。
2. 合作方简介
开发区
2.1 基本情况
单位名称:长春兴隆综合保税区
法定地址:长春市吉林大路6188号
法人代表:王庭凯(管委会主任)
2.2 概况
长春兴隆综保区于2011年12月正式获得国务院批准,成为全国第19家、吉林省唯一一家综合保税区。位于长春市东北部、长春经济技术开发区兴隆山镇境内,规划面积4.89平方公里,一期围网面积1.52平方公里。长春兴隆综保区紧邻兴隆山铁路站场,距长春龙嘉国际机场10公里,距离主城区10公里,连接市中心的机场大道以及哈大铁路、长吉图铁路、北京-沈阳-长春-哈尔滨的高速公路、长春至吉林的101国道、长春至沈阳和哈尔滨的102国道、长吉城际高铁、绕城高速公路等主干铁路、公路穿境而过,距出海口仅有4-6个小时车程,公路、铁路、航空三位一体的综合交通优势得天独厚。未来五年,长春兴隆综保区力争实现区内进出口总额50亿美元以上,入区各类企业达到100户,安置3万人就业,着力打造成为国内单位面积物流、人流、资金流效率最高,立足长春市、面向长吉图、辐射东北亚的国内一流的综合保税区。