长春市休闲商业中心项目

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

项目位于雾开河自然景观带核心区域，毗邻的英俊大街连接机场快速路，距长吉高速莲花山高速口2公里，距离东方广场3公里，距机场仅10公里；紧邻龙嘉机场通往市区的迎宾大道——吉林大路，在建中的地铁2号线穿区而过。拟打造以休闲观光、旅游度假文化为依托的休闲乐购体验中心，以承担城市特色商业旅游观光、文化休闲等内容的城市功能，满足不同层次来长春旅游观光休闲度假人士的需求。

1.1.2市场前景

我国已形成40亿人次的国内旅游市场，入出境市场超过2.5亿人次，旅游对经济和就业的贡献率均超过10%。旅游已成为人民生活水平提高的重要指标，成为小康社会的重要标志，也是建成小康社会的有效途径。这说明旅游业在稳增长、调结构、惠民生中的综合优势正日益凸显。

从现在到2020年，是我国全面建设小康社会的关键时期，同样也是旅游业发展的关键时期。可以预期，未来10年内，随着我国经济社会的发展和人民生活水平的进一步提高，公民闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业发展的推动，我国人民的旅游热情将进一步焕发。据世界旅游组织预测，到2020年，中国旅游总收入将占全国GDP的8％。我国旅游产业发展规划也提出，到2020年旅游业总收入将超过3.3万亿元，占GDP的8%，实现由旅游大国到旅游强国的历史性跨越。

2017年吉林省全年接待国内外游客19241.33万人次，比上年增长16.1%。其中，接待国内游客19092.90万人次，增长16.3%；接待入境游客148.43万人次，下降8.4%。在入境游客中，接待外国游客128.34万人次，下降9.7%；港澳台同胞20.09万人次，增长1.5%。年末全省有旅行社998家，其中，分社287家。星级以上饭店176家，其中，五星级宾馆5家。拥有国家A级旅游景区238家，其中，5A级旅游景区6家。2017年吉林省全年旅游总收入3507.04亿元人民币，增长21.0%。其中，国内旅游收入3456.50亿元人民币，增长21.5%；旅游外汇收入7.66亿美元，下降3.2%。纵观212-2017年吉林省旅游收入情况，六年间旅游业收入增长迅速，年均复合增长率为24.38%。

旅游业作为现代服务业的龙头产业与领头羊，其进一步发展可以带动很多联动产业，包括上游的交通基础设施产业，下游的顾客“吃、住、行、游、购、娱”各方面需求环节。旅游服务之间的相互聚合产生大幅增值，无疑淋漓尽致地展现现代服务业的显著特征。

2017年全年全省实现地区生产总值15288.94亿元，按可比价格计算，比上年增长5.3%。其中，第一产业增加值1429.21亿元，增长3.3%；第二产业增加值7012.85亿元，增长3.9%；第三产业增加值6846.88亿元，增长7.5%。按常住人口计算，全省全年人均地区生产总值达到56102元(按年平均汇率折合8311美元)，比上年增长6.0%。三次产业的结构比例为9.3:45.9:44.8，对经济增长的贡献率分别为6.9%、36.9%和56.2%。

项目位于雾开河自然景观带核心区域，规划休闲商业中心，包括生态区、观赏区、休闲区、体验区等配套设施，借助区位靠近机场快速的交通优势以及莲花山旅游度假区的自然资源优势，为前来长春游玩的旅客提供各类休闲、商务、购物、集散等功能服务。项目定位中高端市场，主要面对对商务旅行，中高端购物，会议接待、休闲度假等有需求的市场人群。随着长春市周边旅游业的快速发展带来的游客数量飞速增长，带动游客消费需求不断扩大。项目的成立完善了莲花山旅游度假区的配套设施，通过对旅游业和现代服务业的融合，优势资源的互补，使得旅游服务之间的相互聚合带来了大幅增值。既可为项目未来打造以休闲观光、旅游度假文化为依托的休闲乐购体验，又可满足持续不断的客源需求。项目以“旅游”为支点撬动服务业大发展，市场前景非常广阔。

    1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

国家旅游局发布《全域旅游示范区创建工作导则》指出，创建工作要实现“五个目标”，并起到相应的示范引领作用：一是实现旅游治理规范化；二是实现旅游发展全域化；三是实现旅游供给品质化；四是实现旅游参与全民化；五是实现旅游效应最大化，成为旅游业惠民生、稳增长、调结构、促协调、扩开放的典范。并坚持“注重实效、突出示范”“宽进严选、统一认定”“有进有出、动态管理”三大方针，建立相应的管理和退出机制。

《服务业创新发展大纲（2017—2025年）》加快服务业创新发展、增强服务经济发展新动能，关系人民福祉增进，是更好满足人民日益增长需求、深入推进供给侧结构性改革的重要内容；关系经济转型升级，是振兴实体经济、支撑制造强国和农业现代化建设、实现一二三次产业在更高层次上协调发展的关键所在；关系国家长远发展，是全面提升综合国力、国际竞争力 和可持续发展能力的重要途径。

    （2）资源优势

长春是中国四大园林城市之一和首批中国优秀旅游城市，长春有众多著名的历史人文景观，长春万寿寺、般若寺、百国兴隆寺、农安辽塔、长春文庙博物馆，有中国现存三大帝王宫殿之一的伪满皇宫和八大部。冬季冰雪旅游是长春的热点，在这里不但可以滑雪、溜冰、参加各种雪地赛事，还可以欣赏冰雕展、雪雕展等各类冰雪艺术品。长春市国家A级旅游景区数量众多，截止2017年5A级旅游景区4个，4A级旅游景区9个。

与项目相邻的长春莲花山生态旅游度假区，自然生态环境良好，拥有独具特色的冰雪、温泉、冷泉资源，发展生态休闲度假旅游产业潜力巨大。区域内森林面积120平方公里，水域面积30平方公里，湿地面积20平方公里，自然形成山、林、水合一的整体。被称为“长春氧吧”“城市空气净化器”。

（3）区位交通

二道区有着四通八达的交通网络。距离长春火车站4公里，距长春龙嘉国际机场15公里,是长春市内去往龙嘉国际机场的必经之地；“两横三纵”东部快速路、轻轨4号线、长吉城际高铁、即将建成通车的地铁2号线穿区而过；是长吉南线、长吉北线、长吉高速和哈大高速的出入口。临河街、东盛（远达）大街、东环路、洋浦大街贯穿南北，自由大路、吉林大路、机场快速路和东荣大路横贯东西，构成了“四纵四横”的城区交通格局。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1项目建设方案及规模

本项目占地47公顷。

1.2.2项目建设内容

    项目主要规划休闲商业中心，包括生态区、观赏区、休闲区、体验区等。建设成集商业、旅游、文化、休闲度假等功能为一体的商业中心。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资90000万元，其中建设资产投资72000万元。

    表1：    项目总投资汇总一览表              单位：万元人民币

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后，年销售收入68180万元，利润22500万元，投资回收期5年（税后,含建设期1年），投资利润率25%。

    表2：             主要财务效益预测指标一览表

    说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

本项目能够带动本地旅游业和现代服务业相互融合，通过产业优势的融合互补，促进当地经济的发展，同时有利于促进就业，服务民生，具有良好的社会效益。

1.5合作方式

合资合作，其它方式可面议

1.6需外方投资方式

资金，其它方式可面议

1.7项目建设地点

长春市二道区

1.8项目进展情况

项目计划书已编制

2.合作方简介

2.1基本情况

名  称：长春市二道区政府

地  址：自由大路5379号

2.2概况

    二道区位于长春市区东部，东与吉林市永吉县万昌镇相连，南与经开南区、净月区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、高新北区、经开北区、九台市东湖镇相临。全区直辖面积102平方公里，辖1个省级开发区--长春国际物流经济开发区，7街、1镇，41个城市社区、8个建制村，总人口45.5万。2016年，二道区主要经济指标增幅继续保持全市前列，GDP、固定资产投资和社会消费品零售总额分别完成176亿元、200.5亿元和236亿元，分别增长9.5%、36%和12.5%，特别是全口径和本级财政收入分别完成40.6亿元、10.1亿元，再创新高。

　　二道区有着独特的区位优势。长春高新北区、经开北区、兴隆综合保税区、九台卡伦开发区、空港经济区、莲花山度假区、净月开发区和经开南区八大功能区将二道区紧紧包围。特别是随着随着长吉图、长吉一体化、吉林中部创新转型核心区、长春新区等战略的深入推进和全市战略重心逐步东移，我区已经名副其实地成为了长吉一体化的起步区、长春新区的联动区、空港经济的门户区、轨道交通的畅达区，这些区位特点日益显现出强劲的发展优势。

　　二道区产业基础雄厚，打造了百万平方米现代家居装饰市场集群、70万平方米生产资料市场集群，商贸业集群集聚效应凸显。以圆通、中通、申通为核心的长春快递产业园基本建成，将有力支撑全省物流枢纽中心建设。亚泰建筑工业化制品产业园开工建设，将引领全市建筑业转型升级。吉林省文化产权交易中心、红事会婚庆文化中心、吉林德云社落成营运，将进一步推动我区文化旅游产业加快发展。长春国际电商产业园开工建设，成为吉林省第一个落地的电商产业园区。上东国际、金色东方、玺都国际等22栋、82万平米商务空间落成，广发银行长春分行、中国平安财险等一批总部型、税源型企业落户我区，带动了新金融等高端业态发展壮大。