长春市滨水新城项目

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

健康养老产业正成为我国新兴的朝阳产业，我国对相关产业的支持力度不断加大。本项目位于二道区休闲商务发展区，东起松花江支流雾开河，西至经开区、南起东吉林大路、北至长吉高速；紧邻龙嘉机场通往市区的迎宾大道——吉林大路，毗邻已建成的雾开河湿地公园，与规划建设的王府井休闲商业中心项目相邻，在建中的地铁2号线穿区而过。

本项目是以养为主、度假养生与旅游相结合的新型养生养老旅游度假区，致力于东三省高端度假养老服务的深度开发与拓展，打造成长春大型滨水新城综合功能示范区，成为长春“城市新中心”和吉林省乃至中国东北地区独具特色的“健康养老旅游圣地”。

1.1.2市场前景

（1）国内健康养老产业市场现状

在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后，如今，我国的养老市场正处在一个百花齐放的时代。当银发经济邂逅了日益增长的度假需求后，度假型养老成为了养老地产与旅游地产融合的金矿。

随着中国社会老龄化步伐加快，被称为“银发经济”的老年产业呈现蓬勃发展之势。因为拥有数以亿计的消费群体，老年产业也多被商家称为“朝阳产业”。中国的养老产业养老消费群体人气超旺，已经形成了一个上万亿元的市场大蛋糕，成为了当前经济复苏中的一大热点投资领域。新时期我国的养老产业呈现出几大趋势：从消费者角度看，呈现出流动性，相当数量的中高收入老年人希望去环境更好、服务更为完善的旅游区养老；从开发个体看，呈现出开发生态化的趋势；从商业模式看，开始有意识的向产业化转型。

我国是一个提倡尊老爱幼的国家，而“赡养老人，尊重老人，孝敬老人”更是中华民族的优良传统美德。我们青壮年是家庭的脊梁柱，不得不承担家庭的重任，让生活过得更舒适。所以他们必须花费很多的时间去奋斗，去拼搏。在这种背景下，传统的家庭养老模式开始瓦解，老人们出现无人照顾、陪伴的情况。所以我们社会必须寻求一种方法来解决，这时各式各样的养老机构如雨后春笋般出现并蓬勃发展起来，这些组织机构可以有效解决老人的养老问题，不断地满足老人的物质与精神上的各种需求，丰富其生活，让老人们老有所养，老有所依，老有所学，老有所乐。这些养老机构更能关注老人的生活，更贴心老人的生活，也能让儿女们更放心的工作。从这可以看出，养生养老这一服务业必将发展壮大起来。

（2）滨水新城项目市场前景预测

我国已经处于老龄社会初期，人口老龄化进程加快释放了老龄产业发展空间，未来中国将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。根据预测，2020年至2040年，我国60岁及以上的老年人口将进入快速增长期，到2050年，我国60岁及以上人口占总人口的比例将达到22.8%左右（如下图所示）。另外，从市场需求的角度来看，养老养生产业可谓是“朝阳产业”。据报道，目前中国养老产业消费需求规模超过3万亿元，到2020年将达到8万亿元，至2030年将达20万亿元。老年消费与总消费的比重分别为6%、12%、15%，推动GDP增长百分点依次为3%、6%、8%。因此，老年人口数的快速增长以及人们对养生保健需求量的逐渐增加，急需建设养生养老项目，满足人们对养生养老的需求。2017年底，吉林省老年人口525.28万，占人口总数的19.33%，人口老龄化已进入快速发展阶段，对吉林省经济社会发展产生深刻影响，积极应对人口老龄化是我省的一项长期战略任务。预计到2020年末，我省老年人口将达665万。

因此，在市场强大的需求与政府的相关政策扶持下，本项目依托众多的养生养老需求以及休闲旅游的大众化，打造顶级的健康养生基地，让所有来到这里的都感受到心情舒畅、生活温馨。

长春市作为吉林省的省会，旅游产业发展逐步呈上升趋势，目标努力向一线城市特色旅游名城、全国著名生态养生旅游城市跨步迈进，为休闲养生养老项目的发展实施提供了重要的发展机遇和良好的政策环境。本项目依托长春市良好的自然环境和资源优势，打造集商贸、商业、商务、文化、旅游、养生养老、医疗、教育、居住等“全要素集聚”模式下的“多元新城”。建设具有特点的养生养老、旅游渡假圣地，满足人们对养生养老的需求，成为长春“城市新中心”和吉林省乃至中国东北地区独具特色的“健康养老旅游圣地”，本项目市场前景乐观。

    1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

《十三五国际养老事业发展和养老体系建设规划》中提出，坚持保障和改善老年人民生，逐步增进老年人福祉，大力弘扬孝亲敬老、养老助老优秀传统文化，为老年人参与社会发展、社会力量参与老龄事业发展和养老体系建设提供更多更好支持。居家为基础、社区为依托、机构为补充，计划到2020年，养老服务供给能力大幅提高、质量明显改善，医养相结合的养老服务体系更加健全。

《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》明确了四项目标：到2025年，安全、便利、舒适的老年宜居环境体系基本建立，“住、行、医、养”等环境更加优化，敬老养老助老社会风尚更加浓厚。一是老年宜居环境理念普遍树立。老年群体的特性和需求得到充分考虑，形成人人关注、全民参与老年宜居环境建设的良好社会氛围。二是老年人保持健康、活力、独立的软硬件环境不断优化。适宜老年人的居住环境、安全保障、社区支持、家庭氛围、人文环境持续改善。三是老年人融入社会、参与社会的障碍不断消除。老年人信息交流、尊重与包容、自我价值实现的有利环境逐渐形成。四是各地普遍开展老年宜居环境建设工作。形成一批各具特色的老年友好城市、老年宜居社区。

（2）区位交通

     二道区有着四通八达的交通网络。距离长春火车站4公里，距长春龙嘉国际机场15公里,是长春市内去往龙嘉国际机场的必经之地；“两横三纵”东部快速路、轻轨4号线、长吉城际高铁、即将建成通车的地铁2号线穿区而过；是长吉南线、长吉北线、长吉高速和哈大高速的出入口。临河街、东盛（远达）大街、东环路、洋浦大街贯穿南北，自由大路、吉林大路、机场快速路和东荣大路横贯东西，构成了“四纵四横”的城区交通格局。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1项目建设方案及规模

总建设用地面积约2.5平方公里，整体容积率约2.0-2.5。

1.2.2项目建设内容

    项目规划健康养老旅游基地，主要建设老年康复疗养院、养老公寓、老年餐厅、老年文化娱乐中心、大型民营医院及老年用品商业街等，除提供住宿功能外，还增加了很多内涵，有文化的展示和体验功能，揉进了当地文化和生活方式，打造集商贸、商业、商务、文化、旅游、养生养老、医疗、教育、居住等“全要素集聚”模式下的“多元新城”

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资90000万元，其中建设资产投资72000万元。

    表1：    项目总投资汇总一览表              单位：万元人民币

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后，年销售收入68180万元，利润22500万元，投资回收期5年（税后,含建设期1年），投资利润率25%。

    表2：             主要财务效益预测指标一览表

    说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

本项目建成后，解决了部分职工就业问题，有利于社会的安定团结，促进当地软环境的发展，有利于提高当地人民的生活质量和水平，将带动其他相关产业发展，对当地的经济发展和社会进步都有良好的促进作用，具有良好的社会效益。

1.5合作方式

合资合作，其它方式可面议

1.6需外方投资方式

资金，其它方式可面议

1.7项目建设地点

长春市二道区

1.8项目进展情况

项目计划书已编制

2.合作方简介

2.1基本情况

名  称：长春市二道区政府

地  址：自由大路5379号

2.2概况

二道区位于长春市区东部，东与吉林市永吉县万昌镇相连，南与经开南区、净月区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、高新北区、经开北区、九台市东湖镇相临。全区直辖面积102平方公里，辖1个省级开发区--长春国际物流经济开发区，7街、1镇，41个城市社区、8个建制村，总人口45.5万。2016年，二道区主要经济指标增幅继续保持全市前列，GDP、固定资产投资和社会消费品零售总额分别完成176亿元、200.5亿元和236亿元，分别增长9.5%、36%和12.5%，特别是全口径和本级财政收入分别完成40.6亿元、10.1亿元，再创新高。

二道区有着独特的区位优势。长春高新北区、经开北区、兴隆综合保税区、九台卡伦开发区、空港经济区、莲花山度假区、净月开发区和经开南区八大功能区将二道区紧紧包围。特别是随着随着长吉图、长吉一体化、吉林中部创新转型核心区、长春新区等战略的深入推进和全市战略重心逐步东移，我区已经名副其实地成为了长吉一体化的起步区、长春新区的联动区、空港经济的门户区、轨道交通的畅达区，这些区位特点日益显现出强劲的发展优势。

二道区产业基础雄厚，打造了百万平方米现代家居装饰市场集群、70万平方米生产资料市场集群，商贸业集群集聚效应凸显。以圆通、中通、申通为核心的长春快递产业园基本建成，将有力支撑全省物流枢纽中心建设。亚泰建筑工业化制品产业园开工建设，将引领全市建筑业转型升级。吉林省文化产权交易中心、红事会婚庆文化中心、吉林德云社落成营运，将进一步推动我区文化旅游产业加快发展。长春国际电商产业园开工建设，成为吉林省第一个落地的电商产业园区。上东国际、金色东方、玺都国际等22栋、82万平米商务空间落成，广发银行长春分行、中国平安财险等一批总部型、税源型企业落户我区，带动了新金融等高端业态发展壮大。